「入居募集って具体的にどうやるの？」
「入居後の対応はどうすればいいの？」
戸建てやアパート、所有してもどう運営すればいいか疑問に思ったことはありませんか？
私のやり方はサラリーマン大家の王道だと思います。
不動産会社に入居者募集を依頼して、契約まで進めば広告料として手数料を支払う。
これを「繰り返す」だけです。
入居付けに自信もしくは実績がある不動産会社と良い関係が築ければ文句なしです。
満室になるか空室のままなのか…全ては管理してくれる不動産会社の選択が大事だと思います。
入居募集までの道のり
不動産を所有し、ライフラインの修繕を終えたところですが、次の課題は入居者募集になります。
上手く行けば、念願のオーナーです。
不動産会社に何をすれば良いのか聞くと…
「もうしていただくことはありませんので、後はお任せください」
と心強いお言葉をいただきました。
「強いて言えば、貸し出す前に設備の不備がないか一定期間寝泊まりしてほしい」
と要望を受けましたが、さすがに返答に悩んでいると、
「冗談です」
と真意は分からぬまま話は流れました。
結局、何もしていません。
全てお任せすることになりました。
入居付けのポイント
入居者を探すのは不動産会社のホームページに賃貸情報を掲載することで始まりました。
掲載写真も全てお任せだったので、何もしない状況が続き不安になりました。
入居の問い合わせがなかったら、写真の撮り直しや家電サービスを検討すべきなのか色々と考えていましたが…、いい意味で裏切られました。
問い合わせは上々で、閲覧者数は掲載情報の中でトップ3、入居は1ヶ月程で決まりました。
決め手となったのは、部屋数の多さに惹かれたようです。
入居者の方は多趣味で部屋数の多い一軒家を探していたようなので、上手くマッチすることができました。
そして、入居の際にしばらく空き家になっていたので、どこかに不備があることも予想されるため、家賃を安くしていると説明し、納得していただきました。
その入居者の方には、2019年からずっと住んでいただいています。
入居者とのやり取り
入居者の方は希望どおりの家に住めた喜びが高まって、直接お礼の品を届けてくれました。
しかし、その後は物件の不具合を私宛に連絡するようになって、少し大変でした。
悪気がなかったようなので、不動産会社から
「オーナーさんではなく、不動産会社を通してください」
と伝えたら、すぐに改善されました。
入居当初は、テレビアンテナやお風呂の湯船等、トラブルは発生しましたが、全て不動産会社が管理を行い、24時間対応してくれています。
その経験もあって、専業大家は自分に合っていないと認識することができました。
毎月の管理料として家賃の5％を支払っていますが、入居者の方とのトラブル等を回避できると思えば、非常に安いと感じます。
入居方法の一般的な仕組み
後に分かったことですが、入居者を募集する方法は主に2種類あるようです。
私なりにまとめてみましたので、参考にしてください。
サラリーマン大家向けの「専任媒介」の特徴
○特定の不動産会社一社のみに仲介を依頼する契約形態
○不動産会社と一対一のパートナー関係
○不動産会社に毎月管理料が入るため一般媒介の物件より優先して入居者を探す
○入居者さんとのやり取りは全て任せることができる
✕不動産会社(パートナー)と合わない可能性がある
✕他の不動産会社に依頼することができない(契約内容によるかも)
✕毎月の管理料がかかる
専業大家向けの「一般媒介」の特徴
○複数の不動産会社に仲介を依頼をすることができる契約形態
○自主管理のため管理料を払わなくてよい
○良い物件は不動産会社同士で競い合う
✕悪い物件はどの不動産会社も消極的になりがち
✕トラブルが起これば自分で対応しなければならない
✕空室が続くとオーナー自信が対策を立てなければならない
まとめ
・信頼のおける不動産会社なら全てお任せで大丈夫
・戸建ての入居は1ヶ月程で決まったので需要は十分にある
・毎月の管理料(5％)は入居者さんとトラブル等を回避できると思えば安い
・サラリーマン大家は専任媒介の一択
今回は「入居者を募集する方法」について解説しました。
私の場合は大家力というより、管理会社であるパートナーが全てでした。
いかにして最高のパートナーを見つけ、タッグを組めるかがポイントだと思います。
ここまで足跡で1号戸建ては終わりになります。
次号は2019年から2022年までの1号戸建ての利回りを公開します。
乞うご期待！
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