「不動産投資の中でも築古戸建てはリスクが低いの？」
「どこまで直せば貸し出せるの？」
不動産投資に興味を思った時、築古戸建てから小さく始めようと思ったことはありませんか？
それは正解だと思います。
しかし、初心者の方はリフォームし過ぎな気もします。
初期費用にお金を費やすと、利回りが圧倒的に悪くなります。
では、どこまで直すのか…
それは「最低限のライフライン」です。
全く同じ戸建てはないですが、主に直すところは私の経験談から通じるところがあります。
真似するだけで最小の初期費用に抑えることが可能です。
築古戸建ての現況確認
自分で相続登記を済ませたことを報告するため、不動産会社を訪ねました。
すると、社長は「早い、行動力がありますね。では、現地確認へ行きましょう。」と、同行していただくことになりました。
現地では以下のことを重点的に見ていたと思います。
社長のチェック項目
・天井に雨漏りの跡
・家の傾き
・扉や窓の開け閉め
・水回りの老朽化
・トイレは浄化槽か下水道
・シロアリ被害
・隣地(空き家)との境界線
全ての部屋を確認していましたが、修繕が必要なところがいくつもあるので、鍵を預けることになりました。
賃貸で本当に貸し出せるのか、その際の修繕費用はいくらなのか、連絡がくるまでの期間はめちゃくちゃドキドキしました。
賃貸にするための課題
後日、社長は丁寧に色々と教えてくれました。
「雨漏りや傾き、シロアリ被害があれば絶望的ですが、確認したところなかったです。」
「駅が近く、部屋数が多いので、やはり需要はあると思います。」
と希望の言葉をいただきました。
が、それでも課題は盛り沢山。
・湯船は使えるが、水回りの老朽化は激しいので、一部交換必須
・(入居付けのため)和式トイレかつ浄化槽から洋式トイレかつ下水道に変更必須
・全部屋和室だが、畳の交換必須
・大量の遺品と家電を全て撤去
・給湯器の交換必須(給湯器自体がリースか購入かも要確認)
・部屋のクリーニングは必須(室内のゴ〇〇リの死骸は数え切れない)
・隣地(空き家)との境界線は不明だが急ぎではない
あまりに問題点ばかりだったので最低限のリフォームを確認したところ、
「ライフラインに関わるので全て必要です。」
と言われてしまいました。
莫大な費用が予想されて心が折れそうでしたが…
救世主が降臨
絶望的な状況に救世主が降臨します。
はい、ガス会社のお通りだー！
オール電化が進んでいる中、ガス会社は営業に必死だそうです。
しかも、一度契約できれば変更など滅多にないので新規の獲得は躍起になっていると…
結果、大変サービスしていただきました。
既存の給湯器は購入していたものだと判明したので、無料で引き取っていただき、以下の物も全て無償貸与です。
ガス会社名は伊藤忠エネクスホームライフ四国株式会社愛媛支店です。
【供給設備】
・ガスメーター(SA25MT1−6) 14,000円
・調整器(CA8 A−BH065Z) 6,000円
・配管設備 25,000円
【消費設備】
・給湯器(GT−2060SAWX) 98,000円
・卓上コンロ(RT64JH6S−GR) 32,000円
・配管設備 160,000円
まとめ
・現況の問題点を全て確認する
・建物の雨漏りや傾き、シロアリ被害を直すと利回りが圧倒的に悪くなる
・賃貸に貸し出すためには最低限ライフラインだけは復旧させる
・ガス会社からの無償貸与は『神』
今回は「築古戸建てのリフォームすべき最低条件」について解説しました。
問題点を浮き彫りにすることができましたが、まだまだ修繕すべき箇所が盛り沢山です。
しかし、ＤＩＹはできないぱちやまがどう安く費用は済ませたのか…秘策があります。
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